都心6区の10件以上のモデルルームを回り、新築マンションを購入しました。住んでみないと分からなかったことや失敗したなーと思うことが多々あります。それらを踏まえ、マンション購入のリアルな現実をまとめました。
マンション購入時の現実
賃貸が良いのか、分譲が良いのか
状況次第なので答えが出にくい話です。都心6区(千代田区、中央区、港区、渋谷区、文京区)であれば話は単純!
これらのエリアは賃貸の家賃が分譲購入よりも高めです。
オリンピック後に価格は下がるのか
金利が劇的に上がらない限り、オリンピック後もマンション価格は下がらないと予想しています。というのも、
不動産屋の狙いは、銀行の与信枠を目一杯使わせること、だと考えられるからです!
いまの60平米のマンションの平均価格が6,000万円ですが、全期間固定金利で借りたとして総支払額が8,000万円くらいになります。
例えば金利が高くなった場合、マンション価格は5,500万くらいになる。価格は下がるが、結局はローンで支払う総額は一緒。
部屋の価格表は嘘だらけ
価格表において、売り切れ、申し込み済みの部屋はあらかじめバッテンマークがついているが、これはデタラメです。あなたを誘導する、つまりあなたの年収や家族構成から、落とし込む部屋だけが空いているように見せています。隣の商談では、違う部屋が空いているようになってますよ。
私のときは営業マンが別の客用のシートを持ってきてしまい判明。
バッテンのここの部屋が欲しいといえば、普通に買えることも。
内廊下物件は1階以外を買え
内廊下は快適ですが、1階は要注意。住んでみてわかったのですが、廊下の音が響いて想像以上にうるさいんです。
玄関のオートロックドア、ゴミ捨て場のドア、裏口へのドア、これが何度も開いたり閉まったりでうるさい。エレベーター待ちの会話も聞こえてきます。玄関での会話が共用通路に漏れます。夏場はゴミ捨場の匂いも気になるでしょう。
仕様が良い高級マンションでも、この問題はありますね。
エレベーター付近は避けろ
エレベーター近くの部屋は、振動や擦れる音、開け閉めや案内音、住民の会話がうるさい。少し離れれば問題ない。
バルコニーは本当につかうのか
バルコニーのメリット: くつろげる、窓側に開放感でる。
バルコニーのデメリット: バルコニー自体暑すぎる、寒すぎる、風が強すぎる。上層階から丸見えだとリラックスできない。スロップシンクがないと清掃がめちゃくちゃ大変。
小規模物件なら修繕費と管理費が安いものを買え
小規模マンションならエレベーター待ちがほとんどないし乗り合わせもほとんどない。ただし、その分修繕費と管理費が割高なことも。
駐車場は平置きタイプが好ましい。機械式は維持費も高いし、大規模改修工事で揉める原因になります。
ディスポーザーは、シンク掃除が格段に楽になるのでオススメ。景気が良い時期に建てられると小規模物件でもディスポーザーが付いている。利便性を考えれば、これで管理費が上がるのは仕方ないだろう。
マンションの出来栄えは施工会社次第
施工会社も良いところを選ぶ。これはかなり重要で、シールの不備などもきっちり直してくれる。あとマンション名を書くときにちょっと誇らしい。売却するときも意外とここが活きる。
5階以上の高層階を買え
普通の民家はエレベータがないので3階建てが限度。また一般に電線が気になるのは2~4階。つまり5階以上の部屋なら、見晴らしよく、抜け感がある。近隣から覗き込まれない安心感もあり。
上階用避難はしごがない場合は、自由にベランダやバルコニーが使える。しかし、6階以上は天井高が5~10cmほど低くなることが多い。5階以下は天井高が高く、開放感がある。
つまり、5階の部屋が買いだ!
なお20階の部屋でも羽虫は窓にくっついているので、虫が入ってこない高さというのはないだろう。
周辺環境のチェックポイント
・電波屋敷、ゴミ屋敷がないこと。リアルに資産価値が下がります。あんたが気にしないでも家族連れは寄り付かないので、売却が困難です。
・住宅ローン控除が適用できるのかチェック。平米や築年数次第ではNGなことも。
・借地権上の物件ではネット銀行の住宅ローンが借りられないことも。
・近所にペットをだらしなく飼う家がないこと。
・近所に異常に鳥を多く飼う家がないこと。
・近くに単独地主の大きな土地がないこと。
・ハザードマップで地歴をチェック。
・下町エリア(山手線の東側)で分譲物件を買ってはいけない。災害リスクが高い。東日本大震災後の計画停電で、本当に停電させられたのは何区か考えよう。賃貸で住むならよい。
・地元の人の評判は話半分。みんな地元は住みやすいっていうからな。
自宅でできる、ハザードマップの読み方
こちらの手順で、アプリから無料でハザードマップをチェックできます。
- 上記ウェブサイトへアクセス
- 旧版地形図をチェック(湿地帯は斜線)
- 浸水想定地域をチェック
いくつか関連本を読みましたが、これらがオススメです。
以上