都心部で10件以上のモデルルームを回り、新築マンションを購入しました。住んでみないと分からなかったことや失敗したなーと思うことが多々あります。そこで、購入前に確認したかったことや、実際に住んで分かった点をまとめました。購入後のお金まで含めて考えるなら、住宅ローン借り換えの実体験や固定資産税の支払い方法も参考にしてください。

マンション購入時の現実

賃貸が良いのか、分譲が良いのか

状況次第なので答えが出にくい話です。都心部（千代田区、中央区、港区、渋谷区、文京区）であれば話は単純！
これらのエリアは賃貸の家賃が分譲購入よりも高めです。
「借りる」か「買う」かは、物件価格・家賃・金利・管理費・修繕積立金などの条件で変わります。2018年当時の筆者の試算例では、6,000万円の物件を賃貸に出す場合の家賃を月25万円程度、購入時のフルローン返済額を月16万円程度と見積もっていました。これは当時の一例で、現在の相場や返済額を示すものではありません。

オリンピック後のマンション価格について（2018年当時の予想）

以下は2018年公開時点の予想で、現在の価格動向を示すものではありません。当時は、金利が大きく上がらなければオリンピック後もマンション価格は下がらないと考えていました。その理由は、
不動産屋の狙いは、銀行の与信枠を目一杯使わせること、だと考えられるからです！
2018年当時、筆者は60平米のマンションの価格を6,000万円程度と想定し、全期間固定金利で借りた場合の総支払額を8,000万円程度と試算していました。
これは頭金1,000万円として、借入は5,000万円。世帯収入1,000万くらいの共働き家族が借りれる限界に近い。材料費や人件費が云々ありますが、結局売れなければ原価を下げるだけなんで。
例えば金利が高くなった場合、マンション価格は5,500万くらいになる。価格は下がるが、結局はローンで支払う総額は一緒。

部屋の価格表は嘘だらけ

価格表において、売り切れ、申し込み済みの部屋はあらかじめバッテンマークがついているが、これはデタラメです。あなたを誘導する、つまりあなたの年収や家族構成から、落とし込む部屋だけが空いているように見せています。隣の商談では、違う部屋が空いているようになってますよ。
私のときは営業マンが別の客用のシートを持ってきてしまい判明。
バッテンのここの部屋が欲しいといえば、普通に買えることも。

内廊下物件は1階以外を買え

内廊下は快適ですが、1階は要注意。住んでみてわかったのですが、廊下の音が響いて想像以上にうるさいんです。
玄関のオートロックドア、ゴミ捨て場のドア、裏口へのドア、これが何度も開いたり閉まったりでうるさい。エレベーター待ちの会話も聞こえてきます。玄関での会話が共用通路に漏れます。夏場はゴミ捨場の匂いも気になるでしょう。
仕様が良い高級マンションでも、この問題はありますね。

エレベーター付近は避けろ

エレベーター近くの部屋は、振動や擦れる音、開け閉めや案内音、住民の会話がうるさい。少し離れれば問題ない。

バルコニーは本当につかうのか

バルコニーのメリット: くつろげる、窓側に開放感でる。
バルコニーのデメリット: バルコニー自体暑すぎる、寒すぎる、風が強すぎる。上層階から丸見えだとリラックスできない。スロップシンクがないと清掃がめちゃくちゃ大変。

小規模物件なら修繕費と管理費が安いものを買え

小規模マンションならエレベーター待ちがほとんどないし乗り合わせもほとんどない。ただし、その分修繕費と管理費が割高なことも。
駐車場は平置きタイプが好ましい。機械式は維持費も高いし、大規模改修工事で揉める原因になります。
ディスポーザーは、シンク掃除が格段に楽になるのでオススメ。景気が良い時期に建てられると小規模物件でもディスポーザーが付いている。利便性を考えれば、これで管理費が上がるのは仕方ないだろう。

マンションの出来栄えは施工会社次第

施工会社も良いところを選ぶ。これはかなり重要で、シールの不備などもきっちり直してくれる。あとマンション名を書くときにちょっと誇らしい。売却するときも意外とここが活きる。

5階以上の高層階を買え

普通の民家はエレベータがないので3階建てが限度。また一般に電線が気になるのは2～4階。つまり5階以上の部屋なら、見晴らしよく、抜け感がある。近隣から覗き込まれない安心感もあり。
上階用避難はしごがない場合は、自由にベランダやバルコニーが使える。しかし、6階以上は天井高が5～10cmほど低くなることが多い。5階以下は天井高が高く、開放感がある。
つまり、5階の部屋が買いだ！
なお20階の部屋でも羽虫は窓にくっついているので、虫が入ってこない高さというのはないだろう。

周辺環境のチェックポイント

・電波屋敷、ゴミ屋敷がないこと。リアルに資産価値が下がります。あんたが気にしないでも家族連れは寄り付かないので、売却が困難です。
・住宅ローン控除が適用できるのかチェック。平米や築年数次第ではNGなことも。
・借地権上の物件ではネット銀行の住宅ローンが借りられないことも。

・近所にペットをだらしなく飼う家がないこと。吠えられるのが嫌で遠回りなんて。。。

・近所に異常に鳥を多く飼う家がないこと。ちゅんちゅんうるさいし不潔。

・近くに単独地主の大きな土地がないこと。マンションが立つリスク。

・ハザードマップで地歴をチェック。特に過去に湿地帯の場所でないこと。湿地帯でも、対策がなされているか。

・下町エリア(山手線の東側)で分譲物件を買ってはいけない。災害リスクが高い。東日本大震災後の計画停電で、本当に停電させられたのは何区か考えよう。賃貸で住むならよい。
・地元の人の評判は話半分。みんな地元は住みやすいっていうからな。

自宅でできる、ハザードマップの読み方

こちらの手順で、アプリから無料でハザードマップをチェックできます。
  • 上記ウェブサイトへアクセス
  • 旧版地形図をチェック(湿地帯は斜線)
  • 浸水想定地域をチェック
マンション購入の考え方や東京での物件選びをさらに調べたい方は、次の2冊も参考にしてください。
東京で家を買うなら
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自由国民社

以上
ABOUT ME
えむはら
根っからの便利技好きで、日々のライフハックをブログにまとめています。大手ニュースサイトでのライター活動を経て、2017年からブログ活動中。 業界最大手の人材紹介ウェブサイトの設立、運営実績アリ。キーボードカスタマイズ用のソフトウェア「enthumble」の開発者。 お仕事や取材の問い合わせは、「このサイトについて」の問い合わせフォームから。